Слуга застройщиков? Что означает принятый Радой закон 1059

Сегодня, в восемнадцатую годовщину падения Башен-близнецов в результате террористического акта в США, украинский парламент поддержал за основу законопроект № 1059, направленный на улучшение бизнес-климата, в частности в сфере строительства. Кроме прочих (понятных только специалистам) моментов, он отменяет обязанность застройщиков уплачивать так называемый «паевой взнос для развития инфраструктуры населённого пункта», на чём стоит особо заострить внимание всем тем, кто следит за введением в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости, в Киеве и не только.

Что такое «паевой взнос»?

Паевое участие (или иначе паевой взнос) – это финансовый договор с населённым пунктом, на территории которого осуществляется строительство здания; согласно нему застройщик отчисляет местному бюджету некую долю от общей стоимости строительных работ «на развитие инфраструктуры». Этот аспект был прописан в ст. 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», причём довольно туманно, позволяя органам местного самоуправления самостоятельно рассчитывать размер такого взноса, хоть и не выше установленных законом пределов:

- для нежилых сооружений – 10%;

- для жилых домов – 4%.

При этом имелось 13 категорий строительных объектов, которые освобождались от паевого участия, среди них:

- объекты, возводимые по заказу государственных органов или органов местного самоуправления;

- объекты социальной инфраструктуры (учебные, культурные и лечебно-профилактические учреждения) либо возведение таких на строительном участке помимо основного объекта (к примеру, жилого комплекса);

- социальное и доступное жильё;

- здания для хранения зерна и сельскохозяйственной продукции.

Как используется на практике?

Ч. 10 статьи 40 предполагала, что паевой взнос используется исключительно для «создания и развития инженерно-транспортной инфраструктуры соответствующего населённого пункта». Но мы-то знаем…

В столице можно вспомнить ряд историй, одна чудовищнее другой, связанных с городскими коммуникациями. К примеру, в марте дом по адресу ул. Татарская, 7 из-за прорыва теплотрассы остался без отопления и горячей воды, но её не могут отремонтировать по сей день, т.к., по утверждениям коммунальщиков, теплотрасса не находится на балансе действующих компаний, а организация застройщика ликвидирована. В скандальной стройке Войцеховского «Східна брама» не только осуществлена незаконная врезка в систему канализации, но и, скрывшись от уголовного преследования, девелоперы забрали с собой дизельные электрогенераторы, и теперь там постоянные перебои со светом на радость жильцов, которые даже не могут продать такой актив – дом под арестом и фактически числится под снос. А про дороги мы вообще молчим.

Нетрудно догадаться, что за такими драмами всегда кроется коррупционная составляющая, которая и являлась основной причиной для критики взноса. По мнению противников, паевой взнос напоминает добровольно-принудительные благотворительные поборы как в больницах. Формально – на развитие городской инфраструктуры, но фактически отследить, куда ушли уплаченные средства, невозможно. Взнос расценивали как легализированную взятку, обязательство «скинуться» в достаточно значительных размерах. И говоря о «значительных», мы имеем в виду действительно крупные денежные обороты.

Что предлагали сделать и зачем?

Предложения об отмене звучали неоднократно, но до дела довести инициативу не удавалось. В 2018 был отозван одобренный правительством законопроект №6540. Заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе тогда озвучил основные проблемы нормы: получаемых от паевых взносов средств слишком мало, чтобы решить проблемы инфраструктуры; по тогдашним оценкам, за весь 2017-й год местные бюджеты всех уровней получили от взносов 1,85 млрд гривен, и это всего лишь 0,8% от их общих доходов. Да и те деньги, что есть, на благое дело не расходуются. Важным аргументом в пользу отмены назвали отсутствие таких практики в европейских странах, а также потенциал к росту позиции Украины в рейтинге Doing Business. К слову говоря, в период 2018-2019 в этом рейтинге Украина поднялась с 76-го на 71-е место, а по получению разрешений на строительство – и вовсе со 140-го на 30-е. И тогда же Лев Парцхаладзе повторил свой тезис, что «в десятку лучших нам мешает войти паевой взнос». Внимание, цифры:

«По статистике, за прошлый год в государственный бюджет должно было поступить 3,5 млрд грн паевого участия. По факту поступило около 1 млрд грн, и лишь 1%[10 млн грн] этих средств был использован по целевому назначению».

Одну пятую часть этой суммы получил бюджет Киева – 700 миллионов гривен. То есть, если вся эта сумма пришлась бы на жилые дома, по стандартному тарифу в 4% застройщики перечислили средства за объём строительства эквивалентный 17,5 миллиардов гривен (по нынешнему курсу – 700 миллионов долларов), в городе, где свободная земля всегда в цене, и в цене немалой. А ввиду того, что в том же 2018-м Киевская горадминистрация снизила размер паевого взноса вдвое (пусть и во второй половине), сумма может составлять и более чем 17,5 миллиардов. И это лишь строительство! Ведь на последующих этапах (уже когда квартиры продаются в строительном состоянии под отделку, ремонт и обустройство, или даже «под ключ») добавляется прибавочная стоимость. Причём по признанию и застройщиков, и экспертов, платили за паевое участие собственно покупатели жилья, ведь эти расходы неизбежно влияли на конечную цену квартир.

Есть также мнение, что размер взноса сокращали, надеясь принести в бюджет хоть что-то – до 2017-го года накопились долги от застройщиков в объёме не менее 2 млрд грн, и их крайне затруднительно взыскать. Говорят, от уплаты взноса можно было «отмазаться» в коррупционном порядке, или отложить его на неведомый срок.

Таким образом, отмена паевого участия может показаться положительной инициативой – она и развяжет руки девелоперам, и уменьшит коррупцию в перспективной для инвестицией сфере, и сделает жильё доступнее для населения (хотя, надо заметить, согласно действующему Закону доступное жильё и так освобождалось от взноса).

Но есть вопросы.

И притом весьма немалые.

Во-первых, на кого теперь ляжет ответственность за подключение к городским коммуникациям? Вернее не так – кто будет за это платить, если застройщик формально не обязан этого делать?

По утверждениям законодателей (это отмечено в пояснительной записке к законопроекту), обычно на подключение средства собирались отдельно, то есть застройщики всегда платили дважды: и за инфраструктуру, и непонятно за что (если, как мы помним, лишь 1% в итоге был направлен на то, на что он должен идти по закону). Но если в случае ликвидации взноса компания как бы и не обязана делать это за собственные деньги, то зачем ей лишний раз наращивать смету? По её логике – пусть этим занимается город. Но при дальнейшем послаблении ограничительных мер для строительства, хватит ли городских мощностей, чтобы справиться с нагрузкой? А это не только финансы, но и человекочасы работы, которых недостаточно, к примеру, чтобы за лето подготовиться к зиме, в которую обязательно что-то прорвётся или провалится.

Конечно, можно обвинять всех сторонников сохранения паевого взноса в лоббировании интересов коррумпированных чиновников, примерно как президент США Дональд Трамп не упускает возможности лишний раз упрекнуть «fake news», штампующие о нём неправду. Тем более, что уже имелись прецеденты, когда бы Ассоциация городов Украины (возглавляемая Виталием Кличко) вместе с другими заинтересованными лицами высказывались резко против, и отмена взноса сходила с повестки дня. Однако принять к сведению альтернативную позицию для взвешенности мнений тоже нужно.

Допустим, утверждение, что сметная стоимость и рыночная стоимость – не одно и то же, и 4%, которые максимально могут прибавиться к смете, не обязательно должны пропорционально отражаться на цене, которая определяется рынком, заведомо учитывающим расходы на строительные работы. Или тот факт, что в контексте гордости экс-президента Петра Порошенко – реформе децентрализации – местные бюджеты от такой заботы о застройщиках потеряют деньги, которые для 42 из 142 опрошенных городов являлись основой (примерно половина) бюджетов развития. Это в Киеве сумма в 700 млн грн может показаться ничтожно малой. А, например, вся доходная часть бюджета Львова на 2019-й год ожидается в 8 млрд грн, на фоне которых цифра в 1,85 млрд (пусть это и общие собранные в качестве паевых взносов деньги по стране) выглядит не так уж и скромно. Родной город автора этих строк распоряжается казной в 850 млн грн, из которых более 70% уйдёт на зарплату бюджетникам. Все они что-то могут да потерять, и эти дыры придётся чем-то да заполнить. В свете этого особенно странно наблюдать в пояснительной записке строку, что «реализация проекта Закона не требует дополнительных средств государственного и местных бюджетов», которые одним голосованием на пленарном заседании обеднили на сумму в один или даже несколько миллиардов гривен. Хотя, по утверждению автора статьи для «Зеркала недели», это является прямым нарушением 142-й ст. Конституции, предлагающей в таких случаях компенсацию для местных бюджетов из государственного.

Во-вторых, будет ли таким образом ликвидирована коррупция на местах, если существуют и иные бюрократические препятствия, которые могут построить чиновники при желании получить взятку от застройщика?

И вообще, в чём смысл – отменять отчисления на благоустройство из-за их неэффективности, вместо улучшения эффективности существующих отчислений? Ведь можно и пенсионное обеспечение ликвидировать, под предлогом того, что некоторые, по выражению экс-министра социальной политики, «мрази» норовят получать сразу две!

В-третьих, что станет с развитием социальной инфраструктуры?

Из-за своеобразного (читай: безответственного) отношения заказчиков к данной проблеме, ввиду их ориентированности на извлечение прибыли, а не на улучшение качества жизни людей, красивые новые жилые кварталы, якобы выполненные по современным европейским нормам, оказываются лишены доступа к коммунальным школьным и дошкольным учебным заведениям. Расчёт, видимо, делается на то, что если граждане в состоянии купить квартиру, они готовы и за каждого ребёнка платить 8-10 тысяч гривен в месяц за обучение его в частных «центрах развития». Из-за чего образовываются целые районы, где найти для чада место за партой в государственной школе становится проблемой. Классический пример – школа на Осокорках, где застройщик на отведенном под неё участке возвёл очередную многоэтажку, из-за чего детей в работающих учреждениях утрамбовывают по аудиториям самыми невероятными способами.

В-четвёртых, действительно ли правящая партия намеревается выслужиться перед народом, в первые сессионные недели нового созыва парламента принимая законы, нужные в первую очередь застройщикам? Которые от нынешней власти не слишком дистанцированы?

Об этом писали и говорили уже давно, намекая, что союзников «Слуга народа» собирает без особого разбору, преимущественно – из числа ближайших друзей и родных. В столице рынок первичной недвижимости между собой делят Вадим Столар и друг Андрея Богдана, экс-главный архитектор Киева Андрей Вавриш. Но первый, экс-регионал, от связей с которым всячески открещивался городской глава Виталий Кличко (пивший за его здоровье на дне рождения), сейчас стал народным депутатом от ОПЗЖ, то есть как бы ушёл в оппозицию. Второй же (чья деятельность уже под прицелом гражданских расследователей) получил шанс, что называется, расправить плечи и получить статус нового киевского «смотрящего», в том числе через знакомство Зе со «своими людьми». Допустим, журналисты обратили внимание, что от 220-го округа шла и победила кандидат от «Слуги народа» Анна Бондарь. Её не просто связывают с Вавришем – к этому округу относится Подол, который Вавришем активно осваивается. В том числе следует упомянуть ЖК на Рыбальском полуострове, который ещё при Порошенко заслужил особую славу мины замедленного действия, подрывающей план развития города (из промзоны решили сделать жилой район, что перегрузит ещё одну важную транспортную магистраль). А по спискам партии в Раду прошёл Вадим Струневич, директор ООО «Укринвестбуд Девелопмент». Всего в новом парламенте по разным оценкам от двадцати до тридцати депутатов, так или иначе связанных с этим бизнесом.

Вышесказанное логично дополняется другим принятым законом – о внесении изменений в Закон «О строительных нормах» (№ 1052). В пояснительной записке прямо говорится, что в Украине всё ещё сохраняется с советских времён распорядительный метод нормирования, заключающийся в «поэлементном описании строительного объекта». Метод больше напоминает строгие инструкции без обоснования, зачем, к примеру, установлена ширина проезда в 6 метров, заставляя принять это как данность. Вместо него предлагается использовать как приоритетный «более европейский» параметрический метод нормирования, согласно которому первостепенное значение имеют функциональные требования и критерии, то есть то, каким будет итоговый результат проекта и какие цели им достигаются.

Сквозь все эти двусмысленные понятия проглядывается вполне понятный подтекст – теперь при убедительном обосновании своих «смелых» и «оригинальных» решений девелоперы могут пренебречь устоявшимися градостроительными стандартами. Айн Рэнд бы могла умилиться такой дани либертарианству.

Вот так за благим намерением «подняться в рейтингах DB» могут прятаться совершенно лоббистские юридические новации, которые несут огромные риски как в столице, и без того страдающей от брутальных действий девелоперов (чего только стоит строительство «Патриотика на озёрах», в ходе которого создан риск техногенной катастрофы), и для регионов, которые потеряют отчисления в местные бюджеты, не получив ничего взамен. А коррупционных рисков меньше станет едва ли, учитывая, что сами инициативы принимаются в угоду конкретным лицам…

P.S. Пока этот материал готовился к публикации, стало известно, что Виталий Кличко хочет наложить мораторий на новые строительства в столице до конца этого календарного года. В пояснение своей инициативы киевский градоначальник выразил своё беспокойство, что на участках Омельченко и Черновецкого внезапно «произрастут монстры» (как будто бы за последние пять лет их не произрастало). Что ж, похоже, мэр решил сыграть со «слугами» на опережение, догадываясь, к чему ведут эти юридические новации...

 

Лекс Свифт, специально для УИАМП